Stand: September 2026
Der Kauf einer vermieteten Immobilie gilt für viele Anleger als vergleichsweise überschaubare Kapitalanlage: Kaufpreis finanzieren, Immobilie vermieten, Schuldzinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen und das Objekt gegebenenfalls nach einigen Jahren wieder verkaufen.
Steuerlich ist der Immobilienerwerb allerdings erheblich komplexer.
Einige Entscheidungen, die später über viele Jahre erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, werden bereits vor oder im notariellen Kaufvertrag getroffen. Dazu gehören insbesondere die Wahl des Erwerbers, die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden und Gebäude, die Finanzierung sowie die Planung etwaiger Renovierungsmaßnahmen.
Wer eine Immobilie als Anlageobjekt erwerben möchte, sollte sich deshalb nicht erst nach dem Kauf mit deren steuerlicher Behandlung beschäftigen.
1. Die erste Frage lautet nicht nur: Welche Immobilie? Sondern auch: Wer kauft?
Noch vor Abschluss des Kaufvertrags sollte geklärt werden, wer Eigentümer der Immobilie werden soll.
In Betracht kommen beispielsweise:
- eine Privatperson,
- Ehegatten gemeinsam,
- eine vermögensverwaltende Gesellschaft, etwa eine GbR,
- oder eine Kapitalgesellschaft, insbesondere eine Immobilien-GmbH.
Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die laufende Besteuerung und auf einen späteren Verkauf.
Bei einer im Privatvermögen gehaltenen und vermieteten Immobilie werden die laufenden Einkünfte grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert.
Ein wesentlicher Vorteil des Privatvermögens kann sich beim späteren Verkauf ergeben: Nach § 23 EStG ist die Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen grundsätzlich nur dann steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist kann ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich einkommensteuerfrei realisiert werden.
Bei einer Immobilien-GmbH existiert diese zehnjährige Steuerfreiheit dagegen nicht. Wertsteigerungen gehören grundsätzlich zum steuerpflichtigen Ergebnis der Gesellschaft. Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings für die laufenden Grundstückserträge die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG in Betracht kommen. Diese ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft.
Die Frage „Privat oder Gesellschaft?“ sollte daher nicht allein anhand des aktuellen Einkommensteuersatzes beantwortet werden. Entscheidend sind vielmehr Haltedauer, Finanzierungsstruktur, Reinvestitionsabsicht, geplante Ausschüttungen, Nachfolgeplanung und die spätere Exit-Strategie.
2. Grunderwerbsteuer: Was gehört tatsächlich zum Kaufpreis?
Der Immobilienerwerb unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.
Bemessungsgrundlage ist beim Kauf regelmäßig der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.
Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich. Sie liegen derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent; in Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz beispielsweise 6,5 Prozent.
Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro fallen in Nordrhein-Westfalen damit bereits
39.000 Euro Grunderwerbsteuer
an.
Deshalb sollte geprüft werden, ob mit dem Grundstück auch Wirtschaftsgüter erworben werden, die grunderwerbsteuerlich nicht zum Grundstück gehören.
Das kann beispielsweise bewegliches Inventar betreffen.
Enthält der Kaufpreis etwa einen wirtschaftlich nachvollziehbaren Kaufpreisanteil für bestimmte bewegliche Gegenstände, kann dieser Teil unter Umständen außerhalb der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer liegen.
Dabei gilt allerdings:
Eine bloße willkürliche Kaufpreisaufteilung im Vertrag genügt nicht.
Die angesetzten Werte müssen wirtschaftlich plausibel und belegbar sein.
3. Besonderheit bei Eigentumswohnungen: Die Erhaltungsrücklage spart keine Grunderwerbsteuer
Bei Eigentumswohnungen findet sich im Kaufvertrag häufig ein Hinweis auf die auf die Wohnung entfallende Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Früher wurde teilweise versucht, diesen Betrag vom grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis abzuziehen.
Der Bundesfinanzhof hat dem jedoch eine klare Absage erteilt.
Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums wird für Zwecke der Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht um den rechnerischen Anteil an der Erhaltungsrücklage gekürzt. Die Rücklage gehört zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht zum Vermögen des veräußernden Wohnungseigentümers.
Die gesonderte Ausweisung der Rücklage im Kaufvertrag führt daher nicht automatisch zu einer geringeren Grunderwerbsteuer.
4. Einer der wichtigsten Punkte überhaupt: Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen
Für die spätere Einkommensteuer ist nicht der gesamte Kaufpreis abschreibbar.
Grund und Boden können nicht abgeschrieben werden.
Abschreibbar ist grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten.
Bei einem Gesamtkaufpreis von beispielsweise 800.000 Euro macht es daher steuerlich einen erheblichen Unterschied, ob
- 300.000 Euro auf Grund und Boden und 500.000 Euro auf das Gebäude
oder
- 200.000 Euro auf Grund und Boden und 600.000 Euro auf das Gebäude
entfallen.
Je höher der wirtschaftlich vertretbare Gebäudeanteil, desto höher ist grundsätzlich die laufende AfA.
Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die zuletzt im März 2026 aktualisiert wurde.
Diese Aufteilung sollte allerdings möglichst vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft werden.
5. Kaufpreisaufteilung möglichst bereits im notariellen Vertrag regeln
Aus steuerlicher Sicht kann es sinnvoll sein, Grundstücks- und Gebäudeanteil bereits im Kaufvertrag gesondert auszuweisen.
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich steuerlich zu berücksichtigen, sofern sie
- nicht nur zum Schein vereinbart wurde,
- keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt,
- und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in wirtschaftlich unhaltbarer Weise verfehlt.
Das Finanzamt ist also nicht automatisch an jede beliebige Aufteilung gebunden.
Eine plausibel hergeleitete vertragliche Kaufpreisaufteilung kann jedoch eine deutlich bessere Ausgangsposition schaffen, als die Frage erst Jahre später im Rahmen der ersten Steuererklärung mit dem Finanzamt zu diskutieren.
Der BFH hat außerdem klargestellt, dass die Aufteilung grundsätzlich anhand der realen Wertverhältnisse zwischen Grund und Boden und Gebäude erfolgen muss. Welches Bewertungsverfahren hierfür sachgerecht ist, hängt vom Einzelfall ab.
6. Wie hoch ist die Gebäudeabschreibung?
Die Höhe der linearen AfA hängt insbesondere vom Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes ab.
Nach derzeitiger Rechtslage gelten grundsätzlich:
- 3 Prozent jährlich bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Gebäuden,
- 2 Prozent jährlich bei nach 1924 und vor 2023 fertiggestellten Gebäuden,
- 2,5 Prozent jährlich bei vor 1925 fertiggestellten Gebäuden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen und eine entsprechend höhere AfA geltend gemacht werden.
Die Abschreibung darf allerdings nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten vorgenommen werden.
Beispiel
Kaufpreis Mehrfamilienhaus:
1.000.000 Euro
zzgl. Erwerbsnebenkosten:
100.000 Euro
Gesamte Anschaffungskosten:
1.100.000 Euro
Entfallen davon wirtschaftlich 70 Prozent auf das Gebäude, beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage grundsätzlich:
770.000 Euro
Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent ergibt dies:
15.400 Euro AfA jährlich.
Schon eine Veränderung der Kaufpreisaufteilung kann deshalb über die Haltedauer erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
7. Erwerbsnebenkosten sind nicht automatisch sofort abziehbar
Ein häufiger Irrtum besteht darin, sämtliche mit dem Kauf verbundenen Kosten unmittelbar als Werbungskosten anzusetzen.
Zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehören typischerweise insbesondere Erwerbsnebenkosten wie
- Grunderwerbsteuer,
- Maklerkosten,
- Notarkosten für den Kaufvertrag,
- sowie Kosten der Eigentumsumschreibung.
Diese Kosten werden grundsätzlich zusammen mit dem Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude verteilt.
Der auf das Gebäude entfallende Anteil wirkt sich damit regelmäßig erst über die Abschreibung aus.
Davon zu unterscheiden sind echte Finanzierungskosten.
Beispielsweise können Notarkosten für die Bestellung einer Grundschuld steuerlich Finanzierungskosten darstellen, wenn die Grundschuld ein Darlehen absichert, das zur Finanzierung der vermieteten Immobilie verwendet wird.
Die genaue Zuordnung der einzelnen Kosten kann deshalb steuerlich erheblich sein.
8. Finanzierung: Nicht die Grundschuld entscheidet, sondern die Verwendung des Darlehens
Schuldzinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie können grundsätzlich als Werbungskosten abgezogen werden, soweit sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen. § 9 EStG nennt Schuldzinsen ausdrücklich als Werbungskosten, soweit ein Zusammenhang mit der jeweiligen Einkunftsart besteht.
Entscheidend ist dabei nicht allein, welches Grundstück als Sicherheit dient.
Maßgeblich ist insbesondere, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wird.
Der BFH stellt auf die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel ab. Wird ein Darlehen teilweise für eine vermietete und teilweise für eine selbst genutzte Immobilie eingesetzt, können auch die Schuldzinsen grundsätzlich nur entsprechend aufgeteilt werden.
Gerade bei mehreren Immobilien sollte deshalb auf eine saubere Trennung der Finanzierungen und Zahlungsströme geachtet werden.
Eine Vermischung von Eigenmitteln, privaten Darlehen und verschiedenen Immobilienfinanzierungen kann später dazu führen, dass der Werbungskostenabzug schwieriger nachzuweisen ist.
9. Die gefährliche 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen
Einer der häufigsten und wirtschaftlich bedeutendsten Fehler beim Kauf älterer Anlageimmobilien betrifft Renovierungen unmittelbar nach dem Erwerb.
Grundsätzlich können Erhaltungsaufwendungen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten abzugsfähig sein.
Für die ersten drei Jahre nach dem Erwerb gilt jedoch eine besondere Regelung.
Übersteigen die Nettoaufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, entstehen sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Folge:
Die Aufwendungen können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Sie werden vielmehr den Gebäudekosten zugerechnet und lediglich über die AfA abgeschrieben.
Beispiel
Gebäudeanteil des Kaufpreises:
400.000 Euro
15 Prozent hiervon:
60.000 Euro
Renovierungskosten netto innerhalb der ersten drei Jahre:
70.000 Euro
Wird die Grenze überschritten, können die betroffenen 70.000 Euro grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Sie erhöhen vielmehr die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes.
Gerade bei einem persönlichen Steuersatz von 42 oder 45 Prozent kann dies den Liquiditätseffekt einer Investition erheblich verändern.
10. Auch Schönheitsreparaturen können in die 15-Prozent-Grenze fallen
Besonders tückisch ist, dass nicht nur große Modernisierungsmaßnahmen erfasst werden.
Nach der Rechtsprechung des BFH können grundsätzlich auch Aufwendungen für typische Renovierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen in die Berechnung einfließen.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Malerarbeiten,
- Bodenbeläge,
- Modernisierung von Bädern,
- Erneuerung von Elektroinstallationen,
- Austausch von Türen,
- oder sonstige Renovierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb.
Der BFH hat ausdrücklich entschieden, dass eine isolierte Betrachtung einzelner Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht zulässig ist, wenn sie Teil einer umfassenden Renovierung innerhalb des maßgebenden Zeitraums sind.
Investoren sollten deshalb bereits vor dem Kauf einen Renovierungsplan einschließlich steuerlicher Auswirkungen erstellen.
11. Die Einbauküche folgt eigenen steuerlichen Regeln
Auch bei der Ausstattung einer vermieteten Wohnung ist nicht jede Ausgabe sofort abziehbar.
Eine vollständig erneuerte Einbauküche wird steuerlich grundsätzlich als eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt.
Nach der BFH-Rechtsprechung werden Einbaumöbel und Küchengeräte dabei als einheitliches Wirtschaftsgut betrachtet, dessen Anschaffungskosten grundsätzlich über zehn Jahre abgeschrieben werden.
Bei möblierten Wohnungen sollte deshalb geprüft werden, welche Bestandteile
- zum Gebäude gehören,
- eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen,
- oder gegebenenfalls als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt werden können.
Auch dies kann bereits für die Kaufpreisaufteilung von Bedeutung sein.
12. Verbilligte Vermietung an Angehörige: Die Miethöhe ist steuerlich entscheidend
Wer eine Wohnung beispielsweise an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, kann grundsätzlich ebenfalls Werbungskosten geltend machen.
Problematisch wird es jedoch bei einer deutlich verbilligten Vermietung.
Nach § 21 Abs. 2 EStG gilt:
Liegt die vereinbarte Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, muss die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.
Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die dauerhafte Wohnungsvermietung grundsätzlich vollständig als entgeltlich.
Zwischen 50 und 66 Prozent ist eine zusätzliche Totalüberschussprognose erforderlich.
Eine zu niedrige Miete kann daher dazu führen, dass Werbungskosten nur teilweise steuerlich berücksichtigt werden.
13. Gemischte Nutzung: Finanzierung und Kosten sauber trennen
Besonders sorgfältig muss geplant werden, wenn ein Gebäude teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet werden soll.
Beispiel:
Ein Zweifamilienhaus wird erworben. Eine Wohnung wird selbst genutzt, die zweite vermietet.
Dann sind insbesondere
- Kaufpreis,
- Erwerbsnebenkosten,
- AfA,
- Finanzierungskosten,
- Renovierungsaufwendungen
zwischen dem privaten und dem vermieteten Bereich aufzuteilen.
Besonders wichtig kann die Finanzierung sein.
Wer Eigenkapital gezielt der selbst genutzten Einheit und Fremdkapital der vermieteten Einheit zuordnen möchte, sollte diese Zuordnung bereits bei Kaufpreiszahlung und Finanzierung konsequent umsetzen.
Eine nachträgliche bloße rechnerische Zuordnung genügt nicht ohne Weiteres.
14. Umsatzsteuer: Wohnungsvermietung und Gewerbevermietung unterscheiden sich
Die langfristige Vermietung von Grundstücken ist umsatzsteuerlich grundsätzlich steuerfrei.
Bei klassischer Wohnraumvermietung besteht deshalb regelmäßig auch kein Vorsteuerabzug aus damit zusammenhängenden Eingangsleistungen.
Anders kann die Situation bei gewerblich genutzten Immobilien aussehen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und umsatzsteuerpflichtig vermieten. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter das Grundstück für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Dies kann bei Gewerbeimmobilien erhebliche Auswirkungen auf
- Kaufpreis,
- Renovierungskosten,
- laufende Kosten,
- Mietvertrag
- und Finanzierung
haben.
Die Umsatzsteuerfrage sollte deshalb bei Gewerbeimmobilien vor Abschluss des Kaufvertrages und des Mietvertrages geklärt werden.
15. Der Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann steuerpflichtig sein
Wird eine vermietete Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
Gerade bei stark gestiegenen Immobilienwerten kann daraus eine erhebliche Steuerbelastung entstehen.
Die Zehnjahresfrist sollte daher vor einem geplanten Verkauf exakt geprüft werden.
Dabei kommt es auf die maßgebenden Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte an. Bereits wenige Wochen können über eine erhebliche Einkommensteuerbelastung entscheiden.
Die häufig bekannte Ausnahme für selbst genutzte Immobilien hilft bei einem klassischen vermieteten Anlageobjekt regelmäßig nicht.
16. Vorsicht bei häufigen Immobiliengeschäften: Gewerblicher Grundstückshandel
Die Steuerfreiheit nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist setzt voraus, dass sich die Immobilie tatsächlich im Privatvermögen befindet und keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
Wer wiederholt Immobilien kauft und verkauft, kann in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels geraten.
Als wichtiges Indiz verwendet die Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze.
Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann dies für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen.
Die Grenze ist jedoch keine starre Freigrenze.
Auch bei weniger als vier Objekten kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn aufgrund besonderer Umstände bereits beim Erwerb oder bei der Bebauung eine unbedingte Veräußerungsabsicht festgestellt werden kann.
Die steuerlichen Folgen können erheblich sein:
- Veräußerungsgewinne werden gewerblich,
- die Zehnjahresfrist des § 23 EStG schützt nicht,
- und zusätzlich kann Gewerbesteuer entstehen.
Wer mehrere Immobilien erwerben, entwickeln und wieder verkaufen möchte, sollte daher frühzeitig eine Gesamtstrategie festlegen.
17. Steuerplanung beginnt vor dem Notartermin
Viele steuerliche Probleme eines Immobilieninvestments lassen sich später nur noch eingeschränkt korrigieren.
Vor der Beurkundung sollten deshalb insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
Erwerberstruktur
Soll die Immobilie privat, gemeinsam mit anderen Personen oder über eine Gesellschaft erworben werden?
Kaufpreisaufteilung
Welcher Teil entfällt wirtschaftlich auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls bewegliche Wirtschaftsgüter?
Finanzierung
Wie werden Darlehen und Eigenkapital konkret eingesetzt?
Renovierung
Welche Maßnahmen sind unmittelbar nach dem Erwerb vorgesehen und droht die 15-Prozent-Grenze?
Nutzung
Wird vollständig vermietet oder teilweise selbst genutzt?
Vermietungsart
Wohnraum, Gewerbe, möblierte Vermietung oder kurzfristige Vermietung?
Exit
Ist eine langfristige Vermögensanlage oder ein Verkauf nach einigen Jahren geplant?
Fazit
Bei einer Anlageimmobilie entscheidet nicht allein der Kaufpreis über die Wirtschaftlichkeit.
Auch die steuerliche Struktur kann die Rendite über viele Jahre erheblich beeinflussen.
Besonders häufig werden vier Punkte unterschätzt:
die Wahl des Erwerbers, die Aufteilung des Kaufpreises, die Finanzierung und Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre.
Viele dieser Fragen lassen sich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht mehr oder nur noch eingeschränkt gestalten.
Gerade bei größeren Anlageobjekten, Mehrfamilienhäusern oder dem Aufbau eines Immobilienportfolios sollte die steuerliche Prüfung deshalb vor dem Kaufvertrag erfolgen und nicht erst mit der ersten Steuererklärung.
Stand: September 2026. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.