Fällt der Bauträger vor Fertigstellung in die Insolvenz, stehen die Erwerber oft vor einem unvollendeten Gebäude. Der Bundesgerichtshof hat den Umfang der Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft konkretisiert, einen solchen steckengebliebenen Bau erstmals herzustellen.
Die Entscheidung
Die Kläger sind Eigentümer noch nicht ausgebauter Dachgeschosseinheiten. Die Gemeinschaft war bereits 2019 verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen. 2022 lehnte sie Beschlüsse über Zwischenwände, Elektroinstallation, Heizungsanschluss und Dachflächenfenster ab. Amtsgericht Mettmann und Landgericht Düsseldorf wiesen die Klagen ab.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und ersetzte die Beschlüsse zu Innenwänden, Elektroinstallation und Heizungsversorgung. Die Erstherstellungspflicht richte sich nicht allein nach der dinglichen Zuordnung: Da die Gemeinschaft ohnehin Wände und Versorgungsnetze errichtet, muss sie aus baupraktischen Gründen auch nichttragende Innenwände, Leitungen unter Putz und Heizungsanschlüsse herstellen. Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer, Kosten für Teile des Sondereigentums der Eigentümer, der die Errichtung verlangt. Den Innenausbau wie Bad und Küche schuldet die Gemeinschaft nicht. Über die Dachflächenfenster ist als bauliche Veränderung nach § 20 WEG erneut zu entscheiden.
Was das für die Praxis bedeutet
- Beschlüsse beantragen: Erwerber sollten Fertigstellungsmaßnahmen konkret zur Abstimmung stellen und bei Ablehnung Beschlussersetzungsklage erheben.
- Kosten zuordnen: Maßnahmen sind nach Gemeinschafts- und Sondereigentum zu trennen.
- Insolvenzforderungen anmelden: Ansprüche gegen den Bauträger sollten parallel zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Fundstelle: BGH, Urteil v. 27. 2. 2026 – V ZR 219/24 – Quelle
Dieser Beitrag ist Teil des Monatsbrief März 2026 (Rückblick Februar 2026 · Ausgabe 2).