Nutzungsrechte zugunsten Dritter mindern den Kaufpreis einer Immobilie oft erheblich. Grunderwerbsteuerlich kann ihr Wert aber hinzugerechnet werden. Der Bundesfinanzhof hat in zwei Urteilen vom 22. Oktober 2025 die Bemessungsgrundlage in solchen Fällen präzisiert.
Die Entscheidungen
Im Verfahren II R 32/22 kaufte eine Erwerberin zwei Grundstücke und übernahm dabei ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten des Bruders der Verkäuferin. Der BFH rechnete den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts zur Gegenleistung nach § 9 GrEStG. Ein persönliches Wohnungsrecht ist keine dauernde Last, die nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG außer Betracht bliebe, weil es mit dem Tod des Berechtigten erlischt.
Im Verfahren II R 5/22 erwarb eine Käuferin ein Erbbaurecht und verpflichtete sich, einen früher zugesagten, aber nie eingetragenen Nießbrauch zugunsten des Grundstückseigentümers eintragen zu lassen. Weil dingliche Belastungen erst mit Eintragung entstehen (§ 873 BGB), übernahm die Käuferin eine zusätzliche Leistungspflicht. Auch sie erhöht die Gegenleistung.
Was das für die Praxis bedeutet
- Der Wert übernommener Nutzungsrechte sollte beim Erwerb in die Steuerkalkulation einfließen.
- Bei Schenkungen unter Nutzungsauflage unterliegt nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG der Wert der Auflage der Grunderwerbsteuer. Erwerbe in gerader Linie und unter Ehegatten sind befreit (§ 3 Nr. 4, 6 GrEStG), Übertragungen an Geschwister, Nichten und Neffen nicht.
- Zugesagte Rechte sollten zeitnah im Grundbuch eingetragen werden.
Fundstelle: BFH, Urteile v. 22. 10. 2025 – II R 5/22 und II R 32/22, veröffentlicht am 5. 2. 2026 – Quelle
Dieser Beitrag ist Teil des Monatsbrief März 2026 (Rückblick Februar 2026 · Ausgabe 2).