Grundstücksgeschäfte zwischen einer Familien-GmbH und Angehörigen des Gesellschafters sind steuerlich heikel. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei einem überhöhten Kaufpreis Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer nebeneinander festgesetzt werden dürfen. Eine nachträgliche Korrektur der Grunderwerbsteuer über § 174 AO scheidet aus. Damit kann derselbe Vorgang zu einer spürbaren Gesamtbelastung führen.
Der Sachverhalt
Eine GmbH erwarb 2011 ein bebautes Grundstück für 1,1 Mio. € vom Lebensgefährten ihrer Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin. Die Grunderwerbsteuer wurde auf Basis des Kaufpreises bestandskräftig festgesetzt. Jahre später setzte ein anderes Finanzamt gegen den Verkäufer Schenkungsteuer fest: Den Betrag, der über dem festgestellten Grundstückswert von 480.000 € lag, wertete es als verdeckte Gewinnausschüttung und damit als freigebige Zuwendung der Gesellschafterin. Die GmbH beantragte daraufhin, die Grunderwerbsteuer nach § 174 Abs. 1 AO herabzusetzen. Das FG Mecklenburg-Vorpommern gab ihr Recht.
Die Entscheidung
Der BFH hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Beide Steuern betreffen zwar denselben Lebenssachverhalt, schließen sich materiell-rechtlich aber nicht aus. Die Rechtsprechung, wonach Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer nicht doppelt anfallen sollen, betrifft nur den Erwerb unter Wert, also die gemischte Schenkung eines Grundstücks (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim umgekehrten Fall eines überhöhten Kaufpreises greift sie nicht. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der vereinbarten Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), nicht nach dem Verkehrswert. Die verdeckte Gewinnausschüttung ist zudem keine Grundstücksschenkung. Die Revision des Finanzamts hatte daher Erfolg; die bestandskräftige Grunderwerbsteuerfestsetzung bleibt unverändert.
Was das für die Praxis bedeutet
- Bei Grundstücksverkäufen an die eigene oder eine Familien-GmbH sollte der Kaufpreis durch ein Verkehrswertgutachten oder vergleichbare Unterlagen belegt werden.
- Ein überhöhter Preis kann neben der ertragsteuerlichen verdeckten Gewinnausschüttung Schenkungsteuer beim Empfänger auslösen; die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis bleibt bestehen.
- Nachträgliche Korrekturen über § 174 AO sind in dieser Konstellation nicht möglich; Fehler lassen sich nur vor Vertragsschluss vermeiden.
- Leistungsbeziehungen zwischen Gesellschaft und nahestehenden Personen sollten generell auf Fremdüblichkeit geprüft und dokumentiert werden.
Fundstelle: BFH, Urteil v. 29. 7. 2026 – II R 11/24, veröffentlicht am 15. 10. 2026 – Quelle
Dieser Beitrag ist Teil des Monatsbrief November 2026 (Rückblick Oktober 2026 · Ausgabe 10).