Für die Schenkungsteuer wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Weicht das konkrete Grundstück in seiner Ausnutzbarkeit vom Richtwertgrundstück ab, ist der Wert mit Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es dabei auf die rechtlich mögliche Bebauung ankommt.
Die Entscheidung
Eltern hatten im Dezember 2021 ihren Kindern jeweils Anteile an einer Eigentumswohnung geschenkt. Das 1952 errichtete Gebäude wies eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,65 auf. Ein Bebauungsplan von 2012 ließ jedoch nur noch eine Geschossflächenzahl von 0,4 zu; die höhere Bebauung genoss Bestandsschutz. Der Bodenrichtwert bezog sich auf eine WGFZ von 0,5. Das Finanzamt passte an die tatsächliche Bebauung an, das Finanzgericht an die zulässige GFZ von 0,4.
Der BFH stellte klar: Eine Anpassung an eine höhere tatsächliche, nur bestandsgeschützte Nutzung scheidet im typisierenden Sachwertverfahren aus. Weil der Gutachterausschuss den Richtwert aber auf die WGFZ bezogen hatte, war auch die zulässige Bebauung als WGFZ zu bestimmen, die anders als die GFZ auch Nicht-Vollgeschosse erfasst. Das Urteil des Finanzgerichts wurde insoweit aufgehoben.
Was das für die Praxis bedeutet
- Bei älteren, dichter bebauten Grundstücken lohnt ein Blick in den aktuellen Bebauungsplan.
- Zu prüfen ist, auf welche Kennzahl (GFZ oder WGFZ) sich der Bodenrichtwert bezieht.
- Bewertungen des Finanzamts sollten vor Bestandskraft auf die richtigen Umrechnungskoeffizienten kontrolliert werden.
Fundstelle: BFH, Urteil v. 17. 6. 2026 – II R 7/24, veröffentlicht am 20. 8. 2026 – Quelle
Dieser Beitrag ist Teil des Monatsbrief September 2026 (Rückblick August 2026 · Ausgabe 8).