Grundbesitz wird bewertungsrechtlich regelmäßig dem Eigentümer zugerechnet. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG ausnahmsweise selbst als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens zu behandeln sein kann. Voraussetzung ist, dass dem Berechtigten die wirtschaftliche Substanz des Grundstücks zusteht.
Die Entscheidung
Eine GmbH hatte 2015 Dauernutzungsrechte an vier Tiefgaragenstellplätzen für insgesamt 12.000 Euro erworben. Das Finanzamt stellte für die Rechte einen Einheitswert als Grundvermögen fest; die GmbH wandte sich dagegen.
Nach dem BFH kann ein Dauernutzungsrecht Grundvermögen sein, wenn der Berechtigte an Stelle des Eigentümers die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat und ihm Substanz und Ertrag für die voraussichtliche Nutzungsdauer wirtschaftlich zustehen. Ob die 12.000 Euro den anteiligen Kosten des Grundstücks entsprachen, hatte das Finanzgericht nicht geprüft; der BFH verwies die Sache zurück. Verfahrensrechtlich stellte er klar, dass der Einwand, es liege gar kein Grundstück vor, im Wege der fehlerbeseitigenden Aufhebung der Wertfeststellung geltend zu machen ist.
Was das für die Praxis bedeutet
- Bei langfristigen Nutzungsrechten ist zu prüfen, wem Grundbesitz bewertungsrechtlich zuzurechnen ist.
- Entscheidend sind Kostentragung, Risiko und die Rechte bei Vertragsende; diese sollten vertraglich klar geregelt sein.
- Ob sich die Grundsätze auf die Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer übertragen lassen, hat der BFH nicht entschieden.
Fundstelle: BFH, Urteil v. 27. 10. 2025 – II R 36/22, veröffentlicht am 19. 3. 2026 – Quelle
Dieser Beitrag ist Teil des Monatsbrief April 2026 (Rückblick März 2026 · Ausgabe 3).